Bei vermieteten Immobilien kürzt die Abschreibung auf den Gebäudeanteil die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Wenn sich Immobilien schon lange im Privatvermögen befinden, ist diese Abschreibung in vielen Fällen schon voll ausgeschöpft. Weitere Abschreibungen sind nicht mehr möglich.

Ebenfalls haben solche Immobilien auch schon deutliche Wertsteigerungen erfahren und die Nutzung dieser Wertsteigerungen als Abschreibungspotenzial ist bisher nicht möglich.

Hier kommt das sogenannte „Step-up“ Modell ins Spiel.

Hierbei wird die länger als 10 Jahre im Privatvermögen gehaltene Immobilie in eine vom Immobilieneigentümer neu gegründete, gewerblich geprägte GmbH & Co KG übertragen. Diese Gesellschaft führt dann die Vermietung weiter. In diesem Fall kommt es zu keiner Belastung mit Einkommensteuer oder Grunderwerbsteuer. Ebenfalls fällt bei reiner Immobilienverwaltung durch die Gesellschaft keine Gewerbesteuer an.

Die Übertragung erfolgt zum aktuellen Verkehrswert. Der auf das Gebäude entfallende anteilige Verkehrswert steht nun für die Zukunft als Abschreibungspotential zur Verfügung.

Da nur der Gebäudewert das neue Abschreibungspotential enthält, sollte vor einer Übertragung der Immobilie der Verkehrswert der Immobilie und dessen Verteilung auf Grund und Boden sowie das Gebäude ermittelt werden.

Die Nachteile der gewerblichen Tätigkeit und die dadurch ausgelöste steuerliche Verstrickung der Wertsteigerungen, kann durch spätere Maßnahmen beseitigt werden und die Gesellschaft führt ihre Tätigkeit als private und vermögensverwaltende Gesellschaft weiter. Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt neu zu laufen.

Diese Art vermögensverwaltend tätige Gesellschaft kann ebenfalls bestens als „Familienpool“ und damit sehr flexibles Instrument zur Planung von Immobilienübertragungen auf nachfolgende Generationen genutzt werden.

Tobias Heilmeier ist Betriebswirtschaftsabsolvent der Universität Augsburg mit Schwerpunkten in Steuerlehre, Wirtschaftsprüfung und Controlling. Er bringt umfangreiche Erfahrung als Steuerberater in renommierten Gesellschaften mit und betreut mittelständische bis börsennotierte Unternehmen als Partner in einer Kanzlei.