Schenkungen und Erbschaften werden in der Regel steuerlich gleichbehandelt. Je nach Geld- oder Sachwert müssen die Beschenkten bzw. die Erben Steuern an den Staat zahlen. Zuvor wird noch ein individueller Freibetrag abgezogen, der von verschiedenen Faktoren wie dem Verwandtschaftsgrad abhängt. Steuerfreibeträge sind also Geldbeträge, die nicht versteuert werden müssen. Wie aber ist es bei Immobilien, deren Wert insbesondere in den deutschen Großstädten oftmals weit über den Freibetrag hinausgeht? Und wie errechnet sich überhaupt der steuerliche Wert bebauter und unbebauter Grundstücke?
Bedeutung des Grundvermögens
Das Grundvermögen umfasst das unbewegliche Vermögen, bestehend aus Grund und Boden, den Gebäuden und sonstigen Bestandteilen (inkl. Zubehör), dem
Wohnungseigentum, dem Teileigentum, dem Erbbaurecht, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht. Das Grundvermögen zählt zu einer der drei Vermögensarten; Grundvermögen, Betriebsvermögen, sowie dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Nicht zum Grundvermögen zählen das land- und forstwirtschaftliche Vermögen, Betriebsgrundstücke, Bodenschätze, Maschinen und sonstige Vorrichtungen.
Bewertung von unbebauten Grundstücken
Unbebaute Grundstücke werden mit Hilfe des Bodenrichtwerts bewertet. Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen entsprechend des Baugesetzbuches alle zwei Jahre ermittelt und an die Finanzämter weitergeleitet. Für die Bewertung unbebauter Flächen gilt: Bodenrichtwert x Grundstücksfläche. Wurde kein Bodenrichtwert ermittelt, werden andere Bodenrichtwerte pro m²
von vergleichbaren Grundstücken hinzugezogen.
Bewertung von bebauten Grundstücken
Bebaute Grundstücke sind einfach gesagt Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Unterschieden wird zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Wohnungs- und Teileigentum, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, sowie sonstig bebauten Grundstücken. Es gibt drei verschiedenen Verfahren zur Ermittlung des steuerlichen Werts eines bebauten Grundstücks;
1. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird angewendet bei Grundstücken und selbst genutzten
Immobilien aller Art, i.d.R. bei Wohnungseigentum, Teileigentum, sowie Ein- und
Zweifamilienhäusern. Der Marktwert eines Grundstücks wird anhand der Kaufpreise
ähnlicher Grundstücke abgeleitet. Faktoren, die beim Vergleich eine Rolle spielen, sind
beispielsweise die Lage des Grundstücks, der Schnitt und die Nutzung.
Eingeführt wurde das Verfahren im Rahmen der Erbschaftssteuerreform 2009 und
aufgrund der konkreten Einbeziehung realer Immobilienkäufe, gilt das
Vergleichswertverfahren als eine der besten Abbildungsmethoden des aktuellen Marktgeschehens.
2. Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren dient der Bewertung von Miet- und Geschäftsgrundstücken,
sowie gemischt genutzten Grundstücken. Es wurde ebenso wie das
Vergleichswertverfahren im Rahmen der Erbschaftsteuerreform 2009 grundlegend
verändert. Es geht um die Kapitalisierung der Reinerträge, die dauerhaft mit dem Objekt
erwirtschaftet werden, d.h. die Summe des Boden- und Gebäudeertragswerts. Der reine
Bodenwert stellt dabei den Mindestwert bzw. den Wert eines unbebauten Grundstücks dar.
3. Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird genutzt zur Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn es keinen Vergleichswert gibt, sowie
Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, bei denen sich keine ortsüblichen Mieten ermitteln lassen und sonstigen bebauten Grundstücken. Es gilt für Grundstücke, bei denen primär die Herstellungskosten (also die Bausubstanz) und nicht der Ertrag im Vordergrund stehen. Eingeführt wurde das Sachwertverfahren 2008 mit dem Erlass des Erbsteuerreformgesetz. Für die Wertermittlung eines Grundstücks mit dem Sachwertverfahren gilt: (Bodenwert + Gebäude – Sachwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert. Der Boden- und der Gebäudesachwert ergeben also den vorläufigen Sachwert und werden anhand einer Wertzahl angeglichen. Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste der drei Bewertungsverfahren.

Ziele
Wege
Rechtzeitige, Wertorientierte und transparente Planung der Nachfolge mit Fachmännischer Begleitung durch den Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Facharbeiter für Unternehmensnachfolge und sein Beraterteam.